この記事では、最近ご相談をいただくことの多い【太陽光発電所（主に野立て）】の売買手続きや取引時の注意点について執筆しています。ご興味ある方はぜひご一読ください。
さて、皆さんは「太陽光発電」と聞くと、どのようなイメージをお持ちでしょうか。
【プラスのイメージ】
環境にやさしい（ECO、SDGｓ思想）
自家消費することで高騰する電気代対策になる
設備投資による節税対策にも繋がる
売電することで不労収入を得られる
企業が保有するとイメージアップにも繋がる（ESG経営）
【マイナスのイメージ】
メンテナンスが必要で故障のリスクがある
詐欺や施工不良などのトラブルをよく耳にする
導入時や処分時に多額の費用がかかる
FIT（電力固定価格買取制度）期間満了したらオワコンでは？
そもそも本当に環境にやさしいのか？
上記一例のように、世間から様々な印象を持たれている太陽光発電ですが、「投資商品」として「太陽光発電所」を見ると、もちろんデメリットも多くありますが、下記のように、一般的な不動産投資とは異なる様々なメリットも存在します。
【投資商品としてのメリット】
（FIT期間中は）ローリスクで安定した収入が見込むことができる
利回りが高い（10％以上が多い）ので、FIT期間中に投資額を回収できる
太陽がお客さんなので、人的要因が少なく、景気の影響も受けづらい
設備トラブルが起きない限り、ほとんど手間がかからない
このような点から、中古の太陽光発電所は一部の投資家の間では非常に人気が高く、昨今の新型コロナウイルスの影響も受けなかったこともあり、一つの有益な投資商品として注目されています。
それでは、実際にどのように太陽光発電所の売買が行われているのか、また、取引の際の注意点、沖縄の太陽光事情などについて、簡単に解説していきます。
◆ 沖縄の太陽光発電効率は意外と良くない・・・！？
「沖縄」と「太陽」をセットで聞くと、最高に相性が良いのではと考える方も多いのではないでしょうか。
太陽光発電においては、日照時間が長ければ、その分高い発電効率が見込めますが、実は沖縄の年間日照時間はそこまで長くありません。沖縄は天気が変わりやすいので、曇りや雨、台風などで日が当たらない時間が意外と多いためです。また、本土と比べて日没時間が遅いので、いつまでも明るく昼間の時間が長いイメージの沖縄ですが、その分、日の出の時間が遅いので、実は昼間の時間の長さは本土とほとんど変わりません。日の出の時間帯は寝ている人が多いのに対して、日没時はほとんどの人が起きているので、昼間時間が長いように感じるだけなのです。こういった事情もあってか、沖縄で太陽光発電所を見かける機会はそこまで多くありません。
一方で、沖縄で太陽光発電事業を行う利点も存在します。それは年間の気温変動が比較的少ないことです。ソーラーパネルは「高熱」と「積雪」に弱いという特徴がありますが、近年の真夏の最高気温は沖縄よりも本土の方が高いですし、真冬でも積雪による故障や発電停止の心配が不要という点においては、太陽光発電に適しているといえるでしょう。
ただし、沖縄で太陽光発電事業を行う際には、「台風」と「塩害」対策には細心の注意を払った上で、自然災害補償の手厚い保険に加入しておくことが必須条件となります。
◆ 太陽光発電所の売買取引の流れについて
太陽光発電投資は、一部の投資家や企業から絶大な人気を集めているものの、不動産投資と比べると、物件数もプレーヤー数も少ないのが現状であり、売買取引の流れについてはあまり知られていませんし、売買の仲介を行える人材も多くはありません。
特に沖縄における太陽光発電所売買は、まだまだニッチ産業であり、良く言えば「ブルーオーシャン市場」であるともいえますが、こういった状況下では、中古の太陽光発電所を売却したい、または、購入したいと考えている方がいても、どのように取引を進めたら良いのか分からずに躊躇してしまい、実行に移せない事態に陥ってしまうことが想定されます。
そこで、ここでは簡単に売買取引の流れをお伝えいたします。
物件の立地や設備の状況、収支実績などをお互いに十分に確認し、売買を進めることになりましたら、まずは売買取引に必要な書類を一通り準備します。
下記が全てではありませんが、代表的なものを記載いたします。
【重要３点セット】
設備認定通知書（経済産業省）
電力受給契約書（電力会社等）
保安業務契約書（保安協会等）
【その他確認書類】
デマンド監視業務委託契約書
売電実績表
課税明細書
メーカー保証書（パネル＆パワコン）
施工保証書
完成図書
メンテナンス（管理委託）契約書
警備監視業務契約書
賃貸借契約書（土地賃貸の場合）
これらを準備した上で、引継ぎや解約、清算金の調整などの手続きを行っていきます。中でも、経産省の名義変更は手続きが煩雑であり、期間も要するため、早期から準備に取り掛かっておくことをお勧めします。手続き自体は、経産省のwebシステム（再生可能エネルギー電子申請）にて進めることになりますが、売主が申請に必要な設備IDや事業者IDを紛失している場合も多いので注意が必要です。各種IDの確認が取れれば、委任状などで仲介者が代理で申請手続きを行うことも可能です。
電力会社との契約については、売電契約の方ばかり目が行きがちですが、パワコンを動かすために使用している電力は、反対に電力会社から購入しているものになりますので、「売る電気」と「買う電気」両方の名義変更が必要になる点も注意が必要です。
電力会社が両方手配してくれることもありますが、部署が違うこともあり、あまり能動的には教えてくれないケースもあります。また、名義変更日と決済日が必ずしも一致するとは限りませんので、場合によっては、売主買主間で収支の後日清算が必要になることもあります。
尚、損害保険契約は、基本的に買主へ引き継ぐことができませんが、売主が加入していた保険内容を把握した上で、今までどのような事故や修繕の履歴があるかについても十分に確認をしておいた方が良いでしょう。
◆売却及び投資（購入）時の注意点！！
太陽光発電所の売買で一番重要なことは、トラブルなく取引を進めることです。トラブルに発展するリスクを軽減するために、売主はまず、前述の必要書類と各種IDをしっかり準備した上で売却に臨むことが重要です。その上で、設備概要や収支を要約した精度の高い物件概要書を作成しておくようにしましょう。これらが結果として、高額で売却することにも繋がってきます。
よくある話ですが、設備認定通知書や保証書を紛失していたりすると、仮に効力には問題がないとしても、購入検討者はどうしても不安に感じてしまうものです。また、売電実績表は可能な限り過去に遡った長期間の実績を準備していただいた方が買主は安心できます。災害や事故などで、売電収入が著しく低下している月がある場合には、その理由をしっかり説明してあげることも重要です。
買主サイドとしては、収支をよく精査し、漏れがないかを十分に確認してください。不定期な草刈りや清掃費などが計算から抜けていることは意外と多いです。加えて、支出を伴う各種契約やメーカー保証をそのまま引き継ぐことができるかどうかや、周辺の環境や施設、土地の権利関係についても要確認事項です。
「動物がよくフェンスを突破してくる」
「ゴルフボールが頻繁に飛んでくる」
「第三者の土地を経由しないと敷地に進入できない」
「配管が隣地に越境している」
「南側隣地の木がパネルに影を落としている」
など、立地特有の様々なリスクがあるものです。
そして、土地所有権の太陽光発電所の場合に、もう一つ揉めることが多いのは、売買価格総額における土地と太陽光設備の価格割合です。実はこの価格内訳の調整においては、売主と買主の利益は相反する関係にあることが多いです。
太陽光設備には消費税（内含）がかかるため、売主は消費税がかからない土地の価格割合を大きくすることを希望しますが、買主は購入後の減価償却を大きく取りたいので設備の価格割合を大きくすることを希望します。先に売買代金の総額だけが決まってしまうと、後から内訳で揉めることも少なくありません。そのため、売主は根拠のある算定に基づき、販売当初より「売買総額における土地と設備の価格割合」を設定して、販売資料や物件概要書に予め記載しておくことが理想といえます。
この記事では、沖縄の太陽光発電の特徴や売買取引の流れ、売却や投資の際の注意点について、代表的な事例を中心に解説させていただきました。
「もっと詳しく知りたい」「実際の売買案件について相談したい」など、ご希望がございましたらお気軽にご連絡ください。
太陽光発電設備の仲介については、宅建業法の適用がないため、法的な適正料率は定められていませんが、通常の不動産売買と同様の仲介手数料【3%＋60,000円＋税】にてご対応が可能です。後悔のない売買を精一杯サポートさせていただきます。
