沖縄で信頼できる賃貸管理会社を探す際の選定方法・チェックポイント
- 6月30日
- 読了時間: 11分
沖縄県内でアパートやマンション、ビルなどの賃貸物件を所有されているオーナーの皆様、毎月の賃貸管理はスムーズに行われていますでしょうか？
最近、「所有している物件の入居率が上がらない」「自主管理に限界を感じている」といったお悩みはもちろんですが、「現在の管理会社を変更したい」という切実なご相談が急増しています。
せっかく信頼して物件を託したはずの管理会社に対して、なぜ多くのオーナー様が不満を抱き、変更を決意されるのでしょうか。
本記事では、弊社に寄せられるリアルな相談事例をもとに、沖縄の賃貸管理業界が抱える特有の問題点を実際の現場の声をもとに分析しつつ、オーナー様が大切な資産を安心して任せられる『本当に信頼できる管理会社を探す際の選定方法・チェックポイント』を徹底解説します。
１．なぜ今、沖縄で「管理会社を変えたい」という相談が激増しているのか？
琉球不動産コンサルティングに寄せられる管理会社変更のご相談内容は、驚くほど共通しています。
オーナー様が現在の管理会社に絶望してしまう代表的な理由は以下の通りです。
● 担当者や会社と連絡が取れない・「報連相」の欠如
最悪のケースとして最も多いのが、「とにかく連絡がつかない」という問題です。メールを送っても返信がない、電話をかけても「担当者が席を外している」と言われたきり折り返しが来ないなど。このように、ビジネスとしての最低限の「報告・連絡・相談（報連相）」すら成り立っていない会社が沖縄には数多く存在しています。
● 担当者が頻繁に辞めてしまう・引き継ぎがない
「いつの間にか担当者が変わっていた」「前任者と約束した内容が新担当者に全く引き継がれていない」というのも日常茶飯事でお聞きする内容です。退職率が高い会社では、オーナー様との信頼関係を築くどころか、物件の現状すら把握できていない担当者が現場を回すことになります。現状の把握ができていない担当者は当然引継ぎもできません。
● 共用部の掃除をしてくれない
現地を見に行くと、エントランスにゴミが散乱し、廊下の電球が切れたまま放置されている。管理委託契約書の委託内容に清掃業務が入っていて、管理費を毎月支払っているにもかかわらず、基本的な清掃や巡回すら怠っている管理会社が少なくありません。毎月〇回清掃など、回数や頻度が契約書に記載されているかどうかもチェックポイントです。
● 致命的な「送金遅れ」と「約束違反」
入居者から回収した家賃のオーナー様への送金が遅れる。これは管理会社として致命的な契約違反であり、コンプライアンスの欠如を意味しますが、実際にこういったご相談も多いです。また、「来月までにやります」と言ったきり放置されるなど、約束を守らない姿勢に愛想を尽かすオーナー様も非常に多いです。
● 空室募集の対応が遅すぎる
入居者の退去が出た後、何ヶ月も次の募集活動（ポータルサイトへの掲載等）を行わない会社があります。空室期間が長引くほど、オーナー様のキャッシュフローは悪化します。先日ご相談にいらしたオーナー様は半年間募集を忘れられていたようです。対応の遅さは、オーナー様の利益を直接損ねる大きな原因となります。
● 管理会社からの能動的な提案がない
これも意外と多いご相談内容です。例えば、今の沖縄の賃貸需要は１０年前よりもだいぶ高まっており、賃料相場も大きく上昇していることが多いです。にもかかわらず、入居者の入れ替えの際の募集賃料について、オーナー様へ事前の相談もなく、従前と同じ賃料のまま勝手に募集されていたりすることに不満を抱くお客様が多いです。
特に老舗で地場の管理会社に多い傾向がありますが、何も考えずルーティンワークのように前の募集広告を、価格も条件も変えずにそのまま使用します。その結果、周辺相場と比較すると著しく廉価であるため、一日で申込が複数入るような運営をされてしまうケースです。
この場合、入居者も賃料が割安であることを認識しているので、長期間退去せず安い賃料で長く入居を続けることになります。空室率は当然低くなりますが、オーナーの収益率も低くなることに加えて、いざアパートを売却するとなった際には、収益価格が伸びずに数千万単位の損失を受けてしまいます。このようなケースは沖縄では非常によく目にします。
２．本土と比較して見えてくる「沖縄の管理会社」の厳しい現状
なぜ沖縄では、これほどまでに杜撰な管理会社の対応が横行しているのでしょうか。厳しい現実をお伝えしなければなりませんが、沖縄の管理会社は、本土（内地）の先進的な管理会社と比較して、社員の教育や管理が行き届いておらず、仕事のレベルが低いケースが目立ちます。
● 地場大手の評判は「最低」というパラドックス
沖縄で昔から多くの管理物件を抱えている「地場大手」と呼ばれる不動産会社があります。フランチャイズの名前を借りたり、派手な看板を掲げていることもあり、知名度も高く、預かり物件数も多いので、一見すると安心できるように思えるかもしれません。
しかし、実際の評判は「最低」と言わざるを得ない状態である会社がほとんどです。その証拠に、Googleマップなどのインターネット上のクチコミ（レビュー）を確認してみてください。地場大手の多くが、星１〜２という目を疑うような低評価を叩き出しています。
● なぜ地場大手の管理会社のクチコミが「星１〜２」に低迷するのか？
これには明確な構造上の理由があります。大手は「物件数」を増やすことや「新築の建築受注」にばかり注力し、既存物件の「管理の質」を維持する体制を作っていません。下記の原因により、顧客満足度が低くなってしまうのです。
・キャパシティオーバー
社員一人あたりの担当物件数が多すぎて、手が回っていない。必然と各物件にかけられる時間が制限されてしまう。
・事なかれ主義
入居者からのクレームやオーナー様からの要望があっても、マニュアル対応でたらい回しにしてしまう。
・社員のモチベーション低下
給与体系や労働環境の悪さから、優秀な人材から順番に辞めていき、スキルの低い社員だけが残る悪循環が発生してしまう。
「大きい会社だから安心」というこれまでの常識は、沖縄の賃貸管理業界においては全く通用しない、ということをまずは強く認識することからはじめてください。
３．信頼できる賃貸管理会社を見極める「５つの必須チェックポイント」
では、沖縄で本当に信頼できる管理会社を見極めるためには、どこに注目すれば良いのでしょうか。以下の５つのポイントを必ずチェックしてください。
① Googleのクチコミ（レビュー）を必ずチェックする
今の時代、最も嘘をつけないのが「入居者やオーナーのリアルな声」です。気になる管理会社があれば、必ずGoogleマップで検索し、クチコミをすべて読んでみてください。
見るべきポイントは、 単に総合評価の星の数だけでなく、具体的なコメント内容を見ます。「電話に出ない」「対応が悪い・遅い」「退去時の清算で揉めた」といった書き込みが散見される会社は、オーナー様に対しても同じような対応をする可能性が極めて高いです。
入居者からの評判＝オーナーの利益という考え方もあり、 入居者からのクチコミが悪い会社は、入居者の退去率を高めます。結果として空室リスクが跳ね上がるため、クチコミのチェックは必須です。
② 休日の対応体制（土日・祝日の稼働状況）はどうなっているか
賃貸物件のトラブル（水漏れ、騒音、鍵の紛失など）は、入居者が在宅している「土日・祝日」にこそ多く発生します。また、お部屋を探している入居希望者が活発に動くのも土日です。
「土日祝日は定休日です。緊急センターで対応」というシステムを多くの地場大手が採用し、土日祝日を完全休業としているケースも多いです。緊急受付のコールセンターに繋がったとしても、それは単に「話を聞くだけ」の外注業者であり、実際のトラブル解決や業者の手配は「月曜日以降」に先送りされることがほとんどです。
弊社（琉球不動産コンサルティング）は賃貸管理業務を開始してから一貫して、従業員のシフトをローテーション勤務にして、土日も休まず対応可能な体制を整えています。週末のトラブルに迅速に対応し、週末の入居希望者を逃さないスピード感が、長期的な満室経営には不可欠と考えているからです。
③ 従業員の「雰囲気」や「対応の質」は良いか
会社に電話をかけた時、あるいは訪問した時のスタッフの対応を観察してください。
挨拶が暗い、電話の受け答えが横柄、質問に対して曖昧な回答しか返ってこないといった会社は、社員教育を全く行っていない証拠です。
そうした従業員が、大切な入居者様や、お部屋を紹介してくれる仲介業者様と接していると考えたらどうでしょうか。「あの管理会社の物件は扱いづらい」と敬遠され、結果として空室が埋まらなくなります。
実際に県内の多くの不動産会社（感覚的には９０％前後）から「この会社とだけは付き合いたくない」と言われている不動産管理会社は存在します。このような会社に管理委託をした瞬間に不幸が始まってしまいます。
賃貸管理会社の選定は、「よく看板を見るから」「物件から近いから」「管理費が安いから」という理由だけで判断してはいけません。とんでもない玉手箱を掴んでしまうことになりかねませんのでご注意ください。
④ 従業員の手が回っていそうか
担当者と面談する際、あるいはメールの返信速度などから「その社員のキャパシティ」を推測してください。常にバタバタしていて、頼んだことを忘れるような状態であれば、その会社は社員に過剰な労働を強いているか、組織として機能していません。
特に管理費を安く設定して、多くの管理を受注して業務を回すスタイルの会社は、必然と従業員の業務量が多く給料は低いという過酷な環境下で仕事をしています。従業員の手が回らないため、管理費の低さがそのまま、お部屋の稼働率や入居者の満足度の低さに連動しているケースが多いです。
⑤ 退職率が高そうな会社ではないか（組織の安定性）
行くたびに新しい顔ぶれに変わっている会社は要注意です。退職率が高い会社は、ノウハウが蓄積されず、物件ごとの過去の経緯（過去の水漏れ履歴や入居者間のトラブルなど）が退職と共にリセットされてしまうため、将来的に大きなリスクを背負うことになります。
４．沖縄ならではの重要要素：台風前後のスピード対応力
沖縄で賃貸管理を行う上で、絶対に避けて通れないのが「台風対策と、その後の復旧対応」です。沖縄の台風は規模が大きく、毎年のように物件に大きなダメージを与えます。
台風直後に求められるのは「圧倒的なスピード感」です。台風が通過した直後、特に築年数が古い物件を中心に、以下のような深刻なトラブルが同時多発的に発生します。
・大規模な停電や、それに伴う受水槽のポンプ停止（断水）
・飛来物によるガラス破損、外壁・フェンスの倒壊
・共用部への雨水の吹き込み、土砂の流入
これらが発生した際、管理会社に求められるのは「圧倒的なスピード感」です。
この対応は、動けない大手と、すぐに動く優良会社に分かれます。地場大手の管理会社は、台風が明けた月曜日、土日に集まった自動音声対応の事故報告と、数千〜数万戸の管理物件からの一斉のクレーム電話が殺到するため、完全にパンク状態になります。
電話は一切繋がらなくなり、担当者が現地を確認しに来るのが１週間後、職人を手配して復旧するのが１ヶ月後という悲惨な状況も珍しくありません。入居者は断水や破損に耐えかねて、次々と退去していきます。
本当に信頼できる管理会社は、台風が通過する前から被害状況の予測を立て、通過直後には提携している水道業者や電気業者、ガラス業者を確保して即座に現地へ走ります。 管理において「スピード」は正義です。従業員の手が回っていない会社には、この沖縄特有の有事におけるスピード対応は不可能です。
５．琉球不動産コンサルティングがオーナー様から選ばれる理由
賃貸経営の成否は、物件の立地や築年数だけで決まるわけではありません。「どの管理会社を選ぶかという選択が、物件の収益や将来性を大きく左右する」と言う格言があります。
もし、今の管理会社に対して、
「連絡が取れなくてイライラする」
「掃除をしている姿を見たことがない」
「空室期間が長すぎて一向に改善の気配がない」
といった不満や不信感を抱かれているのであれば、それは管理会社を変更すべきタイミングのサインです。
私たち琉球不動産コンサルティングは賃貸管理業務における信念として、
沖縄のこれまでの「ルーズな不動産管理」の常識を打ち破るために、徹底したオーナー様第一主義・入居者様第一主義を貫いています。
・土日対応のスピード体制： 週末や祝日の機会損失をなくし、トラブルや入居希望者の対応を即座に実施します。
・徹底した報連相： オーナー様を不安にさせる「放置」は一切いたしません。社内外とも報連相を最重視しています。
・高い社員定着率による安定した管理： 物件の特性を熟知したプロフェッショナルが、長期的にサポートします。
・有事の復旧ネットワーク： 地元の信頼できる職人ネットワークを駆使し、有事の際も最速で必要な人材を手配します。
大切な資産の価値を維持し、長期的な満室経営を実現するために、まずは一度、現在の管理へのお悩みをお聞かせください。管理会社の変更手続き（現管理会社への解約通知や入居者への案内など）も、弊社がスムーズにサポートいたします。
皆様からのご相談を、心よりお待ちしております。
