◆固定資産税の過大徴収の実態について（沖縄）
「固定資産税」は、不動産を保有する上で切っては離せない税金のひとつですが、「固定資産税還付」という言葉が世間に普及していることからも分かるように、実は課税に関するミスが非常に多いことで有名な税金でもあります。
そもそも「固定資産税」とはどのような税金かというと、毎年1月1日時点で土地や建物（償却資産を含む）を保有している個人や法人に対して、不動産の所在地である「市区町村」が毎年４月頃から、固定資産税の納税通知書（課税明細書）を送付し、所有者が年４回（一括払いも可）に分けて納付する税金です。通常は税額が間違っているなどと考えることもなく支払っているものと思いますが、固定資産税は自治体が課税する「地方税」であり、国が課税する「国税」でないことから、その計算は市区町村の課税担当職員に任されているため、誤って過大に徴収される事案がたびたび発生し、新聞報道などニュースとして報じられて話題になっています。これは沖縄においても例外ではなく、毎年のように県内の各自治体から誤徴収に関するお詫びの文書が公表されています。
なぜ、このようなミスが多発してしまうのかというと、固定資産税の計算が非常に複雑なことが理由のひとつとして挙げられます。地方税法に基づき、総務省の定める「固定資産評価基準」によって算出することになりますが、評価は3年毎に見直しが行われ、宅地は「標準地批准方式」、建物は「再建築価格方式」をもとに其々計算がなされます。特にこの「再建築価格方式」の算出仮定が難解であり、税理士であっても正確な計算をすることは難しいのが実態です。
一般的な戸建て規模の建物であれば、計算もそこまでややこしくなく、件数が多いこともあって、ある程度慣れている課税担当職員であれば間違いも少ないですが、問題になるのは同行政区内に類似物件の少ない「特殊建築物」や「大規模建築物」です。特にミスが多いのが、下記のような建築物です。
例）ホテル、病院、高齢者施設、映画館、葬儀場、ビル、工場、物流施設etc.
対象不動産を設計した建築士しか分からないような複雑な建物構造を、図面や資料を読み解いて評価額を算出しなくてはならないので、課税担当者も相当頭を悩ませていることと思われます。同種の事例も少ない上に、建物内部の構造や使用した材料などによっても金額が大きく変動してしまうので、高確率でミスが発生してしまうという訳です。
◆建物オーナーが払い過ぎた固定資産税を取り戻すには
それでは、固定資産税が過大に徴収されてしまっていた場合は、どうしたら良いのでしょうか。払い過ぎた固定資産税を取り戻すことを「固定資産税還付」と言い、順を追って正しく手続きをすれば、金利（還付加算金）を付した上で過払い金の還付を受けることが可能であり、翌年以降は正しい税額のみの納付で済むようになります。
前述のような大型特殊建築物であれば、ものによっては、数千万から億単位の還付金を受けられることもありますが、ひとつ注意が必要なのが、長年に亘って過大徴収されていた場合は、全ての過払い金が戻ってこない可能性がある点であり、例えば地方税法では過去5年分までの還付しか保証されていません。
これとは別に、多くの自治体で20年分まで還付できるように取り決めた内部規定を備えていますが、それ以上前になると基本的には返してもらえないことになるので、早めに手続きを進めることが重要となります。
還付手続きを進めるためには、まず固定資産税が正しく課税されているかどうかを診断する必要があります。この診断自体は無料ですが、弊社が所属しているコンサルティンググループ内の専門スタッフが一件一件丁寧に実務対応いたしますので、精度としては非常に高く、実際に還付金を受け取ることができた場合にのみ報酬を受領する「完全成功報酬型」の料金体系を採用していることが特徴のひとつです。
◆具体的な固定資産税還付コンサルティングの流れについて
弊社でコンサルティングを受け付けている下記の「対象物件」に該当し、固定資産税が適正に課税されているかの点検を希望される場合は「無料簡易診断」を実施させて頂きます。
※誠に申し訳ありませんが、下記に該当しない物件はコンサル役務の対象外となります。
① 建物が下記のいずれかの構造である
・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
・鉄筋コンクリート造（RC造）
・鉄骨造または軽量鉄骨造（S造）
② 建物の延床面積が概ね1,000㎡以上である
③ 日本国内の不動産である（全国可）
上記①～③の要件を満たす物件に関する下記の資料をご準備ください。
Ⓐ 課税明細書
Ⓑ 登記簿謄本
ⓒ 償却資産申告書
上記書類をもとに、まずは簡易診断を実施し、「適正課税」「過小課税」「過大課税」の検証を行い、還付の可能性がある場合は、具体的な行政への資料開示請求や個別具体的な評価の精査、還付請求へと手続きを進めていきます。
当然、全ての案件が還付対象となる訳ではありませんが、完全成功報酬型コンサルにつき、固定資産税還付を受けられない場合、実費は一切かかりませんので、固定費を削減したい建物オーナー様や、沖縄に特殊な大規模建築物を所有している法人様におかれましては、まずは試しに「簡易診断」を受けてみてはいかがでしょうか。
