訳あり不動産の買取・引受け業務について（再建築不可・事故物件・山林など）in沖縄

　弊社では基幹業務のひとつとして、不動産の買取・引受けを行っており、日頃からお客様より多くのお問い合わせを頂いています。

　中でもご相談が多いのは、何かしらの問題を抱えていて、処分方法に困っている不動産に関するものです。

　タイトルにもあるような、再建築不可物件、事故物件、山林などを筆頭とした、いわゆる訳あり不動産と言われる類は、その取り扱いが難しく市場で流通しづらいことが特徴です。こういった不動産は、弊社で買い取れるものもあれば、中には買取が難しいものも存在します。買取が難しく、価格が付かないものについては、有償での引受けを行っております。主に沖縄の不動産を対象としていますが、県外の不動産でも対応は可能です。

よくあるご相談としては、

• 建築基準法上の道路に接道していないため、再建築ができない古家

• 自殺や殺人、火災などの現場となったことのある建物

• バブル期に原野商法で購入したまま使い道のない山林

• 管理組合が機能していない老朽化したマンション

などが挙げられますが、ここでは代表的な事例①〜③と注意点についてご紹介いたします。

⚫︎訳あり不動産①再建築不可物件の買取事情

　都市計画区域外など一部の例外はありますが、建物を建築するためには、原則として建築敷地が幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接道している必要があります。

　これは道路から直径2mのボールを転がしていって敷地に侵入できるかどうかで考えるとイメージがしやすいですが、途中で2m未満の箇所がひとつでもあるとボールが通れませんので、そういった土地は（一部の例外はありますが）原則として、再建築ができない土地になります。

　また、今まで道路だと思っていた道も、実は個人の持つ私有通路の一部であったり、里道や水路といった昔からある通り道のような扱いで、建築基準法上の道路ではなかったということも多くあります。

　これらの確認は一定の知識を持ったプロが調査をしないと明確な判断が難しいことも多いですが、よく調べずに売買してしまうと後から大きなトラブルにもなりかねません。

　建物が建つと思っていた土地が売買後に再建築不可の土地であることが判明した場合は、当然に買主から大クレームになりますし、反対に、家族や知り合いから再建築ができないと言われていた土地でも、例外規定などを上手く活用すれば、実は比較的容易に建築ができる土地だったということが判明するようなケースも多々ありますので、疑わしい場合は必ず信頼できる不動産のプロに詳細調査を依頼しましょう。

　さて、建物の再建築ができないということになると、不動産の価値は、ご想像の通り下がります。

　その土地の上に建物が存在するか、存在する場合は建物の築年数や面積、リフォームの要否、将来的な更地としての利用価値等によって下落率は変動しますが、平均すると、再建築ができる一般的な不動産と比較して、およそ50〜30%程度の価格に収まることが多いでしょうか。

　但し、建物が老朽化していて解体以外には選択肢がない状態で、解体後の土地の利活用も見込めない場合は、土地としての価格よりも建物の解体費用の方が高く付いてしまうことがあり、こういったケースでは、正味価格が0円、または、有償での引き取りとなるケースが存在します。

　ご所有の土地の接道状況が怪しい、もしくは、詳しく調査した方が良さそうとお考えの方は、まずは無料での詳細調査を実施させて頂きますので、ご相談にお越しください。

⚫︎訳あり不動産②事故物件（心理的瑕疵）について

　もうひとつ「訳あり不動産」の代表格に上がるのが、心理的瑕疵のある事故物件です。

　心理的瑕疵とは、物理的・機能的には大きな問題はないものの、人間心理的に敬遠されがちな要素を持っている状態のことを言います。

　イメージとしては、五感（視覚・聴覚・嗅覚・味覚・触覚）を超えて、第六感（インスピレーション）的に嫌悪されるものが多いです。

　例えば、騒音や雨漏りがひどい（物理的・機能的な瑕疵）物件は、五感で直接不快を感じますが、過去に自殺や他殺などの瑕疵があった物件の場合は（実際に霊が見える物件を除いて）第六感による拒否反応が起こります。

　こういった心理的瑕疵については、抽象的な概念の要素も強いため、今までは一律的な取扱いが難しく、取引の対象となる買主や賃借人への告知についても、売主と仲介会社のモラル次第という傾向がありましたが、令和3年10月に国交省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表され、不動産取引における基本的な指針ができました。

　告知すべき状況や、告知しなくてもよい場合の例が具体的に挙げられているので、気になる方は上記のリンクからご一読いただけましたらと思いますが、要約すると、事件性があるものや特殊清掃が行われたものについては、少なくとも一定期間は告知をする必要があるという方針です。

　ちなみに、対象物件で人が亡くなっていたとしても、ガイドラインにおいては、自然死や日常生活の中での不慮の事故に関するものについては、無理に告知する必要はないとされています。

　告知すべき事項の対象となる場合は、再建築不可物件と同様に、市場で買い手が現れるまでに期間を要することが多く、売買価格も大きく減額されてしまうことが多いのが特徴です。場合によっては、事件のあった建物を解体してしまい、土地として販売した方が市場での流動性を確保できるケースもありますが、事件の程度や経過年数、建物自体の築年数などにも大きく左右されますので、まずは個別にご事情をお聞かせください。

⚫︎訳あり不動産③沖縄全域の山林の引受け業務

　沖縄は恒常的に土地が不足しているとよく言われていますが、本島でもやんばるエリアを中心に様々な地域で広大な山林が存在します。

　山は行政が所有しているものと思っている方もいらっしゃいますが、実際は民間で所有している山林や原野も非常に多いです。そして、これらの殆どは先祖代々、相続により引き継がれてきたものになります。

　山林に利用価値のある樹木が育っていて、林業を行える方にとって山は財産にもなりますが、それ以外の多くの方にとって、山林は使い道のないマイナス資産となってしまっているケースが多いのが実態です。

　敢えて「マイナス」と表現するのは、固定資産税が徴収されてしまっているケースに加えて、土砂災害や倒木など有事の際には所有者責任を問われるケースがあるためです。

　つまり、持っていると常に出費やリスクが付き纏うことになるので、できれば早めに手放したいと考えている所有者が圧倒的にに多いのです。

　手放したいのであれば、初めから相続しなければ良かったのでは？と思われる方もいるかもしれませんが、相続財産の中に他にプラスの資産もある場合において、プラス財産だけ相続して、マイナス財産（山林等）のみ相続放棄することはできないので、不要な不動産についても、まとめて引き継いでいくしかなかったという背景があるのです。

　そして、この慣習からもう一つ大きな問題に発展してしまったのが、所有者不明土地の増加です。プラスの財産は相続人がきちんと相続登記をして即座に利活用を行いますが、マイナスの財産はというと、相続登記や維持管理もしない状態で相続が繰り返され、もはや誰のものなのか分からないような状態になり、そういった土地がどんどんと増えていき、今や所有者不明土地は「九州本島」よりも広い面積となってしまいました。

　こういった状況を打開するために政府は２つの方針を打ち出しました。

　「相続登記の義務化」と「相続土地国庫帰属制度」です。

　相続登記の義務化については、2024年4月から施行され、今は経過観察中という状況ですが、本改正はそれなりに話題になったこともあり、施行前にも急いで過去の相続登記をされる方を相当数見かけましたので、今後の実際の罰則適用の是非を別として、一定の成果は見込めるのではないかと思います。

　一方で、相続土地国庫帰属制度の運用は2023年5月からスタートしていますが、こちらは難航する可能性が高そうです。初期費用としての審査手数料や、引受け時の負担金など一定の費用がかかることに加えて、引受け可能な土地の要件が厳し過ぎることが原因です。詳細は法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」をご覧いただければと思いますが、本当に手放したいと思うような土地の大半は、引受け要件を満たすことができないため、この制度を利用することが困難なケースが多いことが想定されます。2023年8月の速報では、全国の相談件数が約14,000件に対して、申請件数は約800件であったようで、相談のうち申請に至るのは約6％程度に留まっているようです。（申請に至った後の承認率は9割強と高めです）

　国庫帰属制度の要件を満たさない山林でも、弊社で引き受けることが可能なケースがあります。山林の場合は大半が有償での引受け対象となりますが、審査手数料はかかりませんので、お困りの方はご相談ください。接道があり比較的フラットな土地の場合は買取価格が付くこともあります。

　上記に記載のないような訳あり物件（特に取扱い難易度の高そうな不動産）の処分に困っている方は、問題解決に向けたご提案をさせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。

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